최근 몇 년 동안 부동산 관련 소득에 대한 세금 부담이 커지고 있습니다. 현재 개인 임대사업자는 최고 45%에 달하는 종합소득세율을 적용받고 있습니다. 추가로 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등 각종 세금까지 부담하고 있습니다. 거듭된 세율 인상으로 인해 임대사업자들의 반발을 사고 있지만, 정부의 부동산 규제가 당분간은 지속될 것으로 전망되고 있습니다.

물론 올해 6월부터 법인이 보유한 부동산에 대한 종부세 최고세율이 적용되었으며, 기존의 종부세 공제 혜택이 폐지되는 등 부동산에 대한 세금 부담이 커졌습니다. 이에 많은 개인 임대사업자가 법인 전환을 고려하게 되었습니다. 그 답은 `법인세율`에 있습니다.

현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다. 예를 들어 연 소득 4억 원의 임대사업자 이 씨는 종합소득세 과세표준 3억원 초과 5억원 미만의 범주에 속합니다. 이에 40%의 소득세율을 적용받아 종합소득세를 납부해야 합니다.

이 씨가 법인으로 전환하게 되면 본인 포함 5명의 가족을 임원과 주주로 구성하고 4억 원의 소득을 올렸을 때 5명이 8천 만원씩 소득을 나누게 됩니다. 이때 과세표준 4,600만 원 초과 8,800만 원 미만의 범주에 속해 24%의 세율을 적용받습니다. 따라서 5명에게 1,400만 원의 세금이 부과되고 5명의 세금을 합하더라도 약 7,000만 원의 종합소득세가 부과됩니다. 따라서 일정 규모 이상의 매출을 내는 개인사업자라면 법인 전환이 세금 절세의 포인트가 될 수 있습니다.

아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인사업자는 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능합니다. 종합소득세 외에도 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여 완료기간 감소, 증여 완료 전 수입증가, 상속 및 증여에 대한 가족간 분쟁을 완화할 수 있습니다.
 

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.

다음으로는 일반 사업양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있습니다.

또한 세감면 사업양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로서 일반 사업양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용할 수 있습니다.

임대사업자의 경우에는 이월과세 등 세감면 효과와 함께 세부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치평가가 명확하게 이뤄져야 하며, 법인전환의 절차와 진행 방법에 따라 시간과 비용적인 측면에서 많은 차이가 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.

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